Sun. Jul 25th, 2021
Эксперты оценили перспективы рынка жилой недвижимости

Спрос на жилье в новостройках в Москве и Подмосковье застыл на одном уровне. Не подстегнуло продажи даже предупреждение о завершении с 1 июля льготной ипотеки под 6,5%. Рынок недвижимости продолжает лихорадить, есть признаки стагнации спроса, фиксируют эксперты. Стоит ли теперь ждать отката стоимости жилой недвижимости, разбиралась «Газета.Ru».

Сворачивание в Московском регионе льготной ипотеки с 1 июля (под 6,5%) ожидаемо привело к всплеску интереса к квартирам в новостройках. Однако ажиотажного спроса по итогам июня не случилось, продажи остались примерно на майском уровне, отмечают эксперты портала Индикаторы рынка недвижимости.

На рынке недвижимости Москвы Росреестром зарегистрировано в июне 5,8 тыс. договоров долевого участия в строительстве жилья и апартаментов. Это лишь на 1,4% больше, чем в мае, который в свою очередь уступил апрелю 23%, пишет портал Irn.ru

В Новой Москве в июне было зарегистрировано 2,1 тысячи договоров долевого участия. Это почти столько же, сколько в мае — прирост составил 0,7%, то есть в пределах статистической погрешности. При этом в мае спрос на первичном рынке Новой Москвы проседал на 14% к апрелю.

Но в годовом выражении спрос, естественно, вырос. В «старой» Москве продажи по итогам июня выросли к июню прошлого года на 70%, в Новой — на 51%, в Подмосковье — на 208,3%.

Однако сравнивать нынешний июнь с прошлогодним не очень корректно, так как в июне 2020 года еще действовал локдаун.

Но, похоже, темпы продаж все-таки начали замедляться, и основным фактором, повлиявшим на покупательскую активность в июне и начале июля, скорее всего, стал рост цен, сделавший жилье недоступным даже в последний льготный период по ипотеке, считают эксперты, опрошенные порталом.

Что будет с ценами

По итогам первого полугодия 2021 года средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте новостроек «старой» Москвы выросла на 9,1% за квартал до 245,5 тыс. рублей, а Новой Москвы за аналогичный период — на 6,7% до 191,6 тыс. рублей, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

По данным компании «Бест-Новострой», новостройки комфорт-класса немного подорожали (+4%), а стандартного класса в пределах МКАД — подешевели за июнь на 1% и сейчас стоят в среднем 177 720 тыс. рублей за кв. м

«Цены привязаны к спросу — это основной фактор их изменений. Какими выгодными бы ни были условия льготной ипотеки, спрос все же не бесконечен. Вероятно, он исчерпался еще в апреле-мае, иначе в июне мы бы увидели резкий его скачок, как это было в октябре 2020 года, когда плановой датой окончания субсидирования ипотечных ставок еще считалось 1 ноября», — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Некоторые эксперты уже видят перспективу стагнации цен на квадратный метр. В последние два месяца — май и июнь — средняя стоимость квадратного метра росла не больше, чем на 1% каждый месяц, уточняет коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим.

Она считает, что цену квадратного метра в последние месяцы подстегивало снижение предложения. «С февраля по май общий объем предложения на рынке заметно уступал показателю аналогичного периода прошлого года, сравнявшись только к концу июня», — объясняет Боим.

Высокие цены держались за счет отложенного спроса, но теперь этот фактор отступил, а в ближайшее время рост цен будут сдерживать доходы населения, считает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. «Очевидно, что рост цен должен был иметь закономерные пределы. В отличие от середины 2000-х годов, когда стоимость жилья резко возросла буквально за пару лет на фоне столь же быстрого роста экономики, сейчас доходы населения снижаются уже семь лет подряд», — указывает Голев.

Залоговые квартиры не обрушат рынок

Но рынок элитной недвижимости живет по своим законам, стагнация цен здесь не только не наблюдается, наоборот, видна динамика роста стоимости премиального квадратного метра, добавляет управляющий партнер компании Savills в России Дмитрий Халин. «Цены как на готовые квартиры, так и на новостройки в премиуме демонстрируют прирост: в годовом выражении на +10% и на +8% соответственно. Средневзвешенные цены сделок в январе-мае 2021 года составили 881 и 764 тыс. руб./кв.м (первичный рынок и вторичный рынок соответственно)», — говорит Халин.

Поддерживать цены «квадрата» будет неопределенность в российской экономике. «Людям с большими сбережениями, строго говоря, вкладываться некуда. Ставки по депозитам невысокие, и, по сути, они ниже фактической инфляции. Другие активы очень волатильные — фондовый рынок, ценные бумаги, металлы, криптовалюта и т.п. В этой ситуации есть смысл вкладываться в жилье в Москве. Его цена может расти быстро или медленно, стагнировать, но обвал маловероятен», — рассуждает Голев из Optima Development.

Директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов отмечает, что в прошлом году и начале этого года рост цен на недвижимость разогревался значительной долей «инвестиционных квартир» (порядка 20%). Сейчас значение этого фактора снижается. «Но с учетом резкого удорожания основных строительных материалов, растет и себестоимость строительства, поэтому мы не прогнозируем в среднесрочной перспективе снижения цен на жилую недвижимость. В московском регионе они продолжат расти на уровне 0,5-1% в месяц», — подчеркивает Хусаинов.

В августе возможно заметное охлаждение рынка, сокращение количества сделок, но в последующие месяцы снижения цен ожидать не стоит, полагает Литинецкая из «Метриум». И дело не только в продолжающемся росте себестоимости строительства.

«Не выработано решение, которое позволит избежать дефицита рабочих на строительных объектах», — говорит Литинецкая.

Ждать снижения цен из-за охлаждения спроса бессмысленно, потому что система проектного финансирования позволяет крупным застройщикам легче переносить локальное ослабление продаж сроком до трех и даже шести месяцев, отмечает Доброхотова из «БЕСТ-Новострой».

Традиционно ажиотажный рынок

«Ждать снижения цен из-за массового дефолта ипотеки, набранной за последние 12 месяцев, тоже неразумно — просрочка очень небольшая, необслуживаемых кредитов даже в Москве всего 1-2%, а для снижения цен рынок буквально должен быть завален банковскими залогами по бросовым ценам», — добавляет Доброхотова.

Она считает, что откладывать покупку имеет смысл, только если на рынке нет нужного предложения. Причем тогда следует ждать сколь угодно долго, до тех пор, пока не появится подходящий объект. «Покупать же квартиру просто от нечего делать безрассудно в любой, даже самой выгодной для этого ситуации», — предупреждает эксперт.

В последние годы ажиотажный спрос на жилье стал почти периодическим, а не разовым явлением, сокрушается Боим из «А101». Это объясняется тем, что в любой непонятной ситуации, в том числе и в экономике, люди аккумулируют средства для того, чтобы решить квартирный вопрос или сделать инвестиционную покупку. «Только к концу 2021 года станет понятно, как будет развиваться рынок недвижимости в краткосрочной перспективе. Так было и во все прошлые периоды, и вообще большую часть истории рынка жилья последних 15 лет в России», — заключает эксперт.

By admin

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *